世邦魏理仕陈文辉：广州有天然“聚客力”，可盘活现有资源打造复合型消费新场

南方财经全媒体记者谭海燕 李政 广州报道

连日来，“请到广东过暑假”被频频提及，从数百项文旅活动到144小时过境免签“朋友圈”扩容，从白云机场醒狮“迎客”到白鹅潭拉开岭南艺术画卷，广州这个历史文明名城的底蕴与国际大都市的气质交相呼应，迸发出独特的魅力。

今年上半年，广州两大指标较为耀眼，一是服务经济“活”，1~5月租赁和商务服务业增长11.8%，文化体育和娱乐业增长7.7%。二是发展活力“热”，上半年全市客运量同比增长14.0%，其中铁路运输客运量增长15.7%，机场旅客吞吐量同比增长26.7%。

“人气财气两相旺”背后，要归功于广州这座城市天然的“聚客力”。作为国际交往中心、枢纽型城市和历史文化名城，广州兼具传统与未来，老城与新城融合共生。“广州是一座包容性非常强的城市，各种商圈配套以及现代化配套设施非常便利，人聚而财来，因此极具发展机遇和投资价值。”世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部商业负责人陈文辉如是评价。

如何激发老城市的新活力？如何看待一个城市的投资价值？如何将文化巧妙地融入到商业并盘活现有资源？在即将于8月2日举办的商业地产投资策略分享会暨广州市越秀区解放北路986号物业出租项目推介会前夕，南方财经全媒体记者专访了陈文辉。他将在这场推介会上分享“越秀区商业焕新下的新机遇”。

广州独特气质:兼具传统与未来

南方财经:上半年广州的“人气很旺”，单从经由广州白云国际机场口岸入境的外籍人士就已超过206万人次，你如何评价广州的活力所在？

陈文辉:显而易见，广州具有天然的“聚客力”，我想主要有三点原因:一是广州的交通便利，路网四通八达，白云国际机场年旅客吞吐量长期位居全国第一，随着广深港高铁恢复、港澳车辆“北上”、144小时过境免签等政策落地，也吸引了越来越多海内外游客到广州。二是广州拥有2000多年的历史，文化底蕴深厚，以其独特的岭南文化氛围吸引着无数人前来。三是广州极具“烟火气”，拥有多样化的消费场景，这种强烈的包容性，非常适合大家居住生活。既可以找到诗与远方，又充分包含接地气和亲和力，这就是一座城市最吸引人的地方。

南方财经:广州这座城市还有哪些独特的气质让你印象深刻？你又如何看待这种特殊性？

陈文辉:广州2000多年的历史，兼具传统与未来，老城与新城真正实现了融合共生，这种气质不是所有城市都具备的。以越秀区为例，这里既有历史底蕴，集“文脉、城脉、商脉”于一身，又不乏现代化新城活力，可以说，越秀区承的就是广州古老的文化底蕴和千年商都浓厚的商业气质。

一方面，越秀区不仅承载着丰富的历史文化，也还是广州的商业中心。这里医疗和教育资源非常丰富，这些优势使得越秀区在短期内到中期都无法被替代。但另一方面，发展到现在，越秀区也面临一些挑战，比如人口密度高、土地面积少，目前没有新的载体和空间。

在这种情况下，怎么利用好、改造好旧有的建筑载体就显得至关重要。比如，上海的张园，在延续历史街区风貌的同时，吸引了很多国际品牌进驻，要得益于其区位和建筑特色；广州的东山口，也是在老建筑的基础上添加了新内容，打造了多样化的消费场景，实现了从历史街区到现象级潮流街区的进阶。

随着商业的发展越来越注重场景化，消费者开始追求更新鲜的消费体验。实际上，老城区是能够作为一个载体，提供这样的新型场景的，但目前这些街区的商业化潜力还有挖掘的空间。广州越秀区可以规避没有新的载体和空间的问题，充分挖掘自身的“文脉、城脉、商脉”特点，创造新的消费场景。

南方财经:有哪些类似城区可供参考，发展得如何？

陈文辉:我也跟很多国外的同事交流过，无论是日本、西班牙、美国还是澳大利亚，这些国家的街区释放的消费潜力是非常强的，品牌也倾向于选择这些地方开设店铺。原因在于这些商业街拥有与其历史相匹配的建筑，例如西班牙巴塞罗那的感恩大道，那里有数百年历史的建筑，受到政府的严格保护。现在品牌不再仅仅满足于消费和盈利，而是越来越多地关注品牌故事的讲述。国际品牌之所以选择在那里开设店铺，是因为这些历史建筑可以为品牌赋予故事性，为消费者提供独特的场景和认可度。这种对故事性的强化，是商业发展的重要趋势。

南方财经:越秀区怎么利用好这样的独特性？

陈文辉:就越秀区而言，很难在有限空间建新的楼宇，应该去考虑对旧园区、厂房等进行改造和盘活。例如，位于广州客村的TIT创意园就是由广州纺织机械厂的老厂区改造而成。在国外，确实有新兴办公场景概念，这种“新”并不是说建筑需要崭新的，而是换一种场景，比如由旧园区、旧厂房改造而成的宽敞办公场景。

很多企业需要用地，找不到地就只能考虑搬到郊区，但对企业员工来说距离太远确实是个问题；很多消费场景也需要足够的空间，找不到地方也只能考虑非核心区域，但很难保障商业投资回报率。越秀区位于中心城区，交通便利、区位优势明显、人流量大、文化底蕴浓厚，如果能够盘活旧厂房、旧物业等现有存量资源，就能够凸显其独特性了,盘活资源是越秀区的一个重点。

盘活商圈的文化气质与商业价值

南方财经:营商环境是检验一个区域招商引资成效的关键。如何看待区域的投资潜力？地区如何打造具有吸引力的营商环境、投资环境？

陈文辉:我认为，打造优良营商环境几个关键点首先是政策支持，不管是根据企业反馈及时调整，抑或是打造高效率的企业服务，都做得很好，这对企业来说就是优良的营商环境。其次是配套设施“软环境”便利度，许多企业选择市中心，因为那里提供的一站式服务和配套服务能够满足几乎所有的企业需求。

总之，企业选址时会考虑多维度因素，包括基础设施配套、上下游产业链、政策支持等。举个例子，越秀区诞生了无数个全国“第一名号”，包括广州第一家奢侈品商场丽柏广场、友谊商店，第一家星巴克、麦当劳，第一座甲级写字楼世贸中心大厦，第一个白金级五星酒店花园酒店……这都得益于彼时越秀区的位置、政策和营商环境、投资环境，并不是考虑单一的因素。

南方财经:能否结合越秀的案例，谈谈商圈的繁荣与否，与哪些因素有关？

陈文辉:除去大家熟知的区位、人流等因素，客观来说，一个成熟的商业运营方式对商圈至关重要。商业是一个“绣花功夫”，是非常精细的，就像是一个有机体，不同的运营方向，呈现出来的结果可能完全不同。许多人认为招商无非就是联系品牌、确定租金等，但实际上，关键在于整个商圈运营体系。

例如，流花湖商圈凭借广交会、白马服装城，成为广州人流量巨大的知名商圈，如今随着时代变迁，变身集商业、旅游、文化于一体的现代城市综合体。所以，在好的时代，地段好可能就足够了，但在面临挑战的时代，运营能力的重要性就会显现出来。

国内陆续出现了一种公园式商业的新模式。当下，生活在都市的人们，都在追求一种户外健康自然的生活方式——以公园为触媒重构城市活动核心，规划商铺沿公园环形铺开。这种新模式带有极强的人文特色，打破了市政公园“老年人散散步”和“带着小朋友玩玩”的刻板印象，建构出一个备受年轻人追捧的高品质全新生活方式空间，让年轻人喜欢上逛公园，同时创造了非常丰富的消费场景。

因此，一个合适的经营主体对于项目的成功至关重要。商业的内容迭代速度很快，租期通常较短，这要求运营方必须具备快速适应和更新的能力。

南方财经:越秀区也有很多公园，广州产权交易所即将推介的“越秀区解放北路986号物业出租项目”就在越秀公园附近，可以围绕公园文化做哪些“文章”？

陈文辉:目前户外生活方式备受关注，传统的大类运动正在逐步细分到多个领域，比如跑步也分成了马拉松、越野跑等，其实这里面反映的是更关注生活方式的细分。这种趋势也影响了商业业态的发展，例如书店、运动、零售、咖啡、简餐等，它们不遵循传统模式，而是提供新颖的概念和跨界体验，提供的是复合型的消费新场景，可以满足多种多样的需求。

广州目前这样的模式比较少，我认为是一大机遇。同时，我们刚刚一直在谈越秀的“历史文脉”，这里面的想象空间很大，文化属性和商业属性可以做很好地融合，比如这个物业应该如何去跟越秀公园联动？如何在商业的空间里开辟出一个公益空间？如何打造成为广州的文化IP，成为到越秀的网红打卡点？这里面有很多空间可以探讨。

南方财经:背靠流花湖商圈，“越秀区解放北路986号物业出租项目”有什么优势？

陈文辉:虽然流花湖商圈的商业规模很大，但商家各有各的客群，并没有实现融合。这就导致消费者的目的性很强，比如他们可能是直奔某个店，消费完就离开，而不是享受一个完整的、融合的购物体验。

而这个项目一个明显的优势，即越秀的“文脉”和公园资源。项目可以利用的潜在优势在于其独特的文化背景和绿化资源，以及如何通过这些优势来吸引和留住消费者，提供不同于传统商业中心的体验。我个人也很期待这个项目可以打造成为具有具体消费场景的、高融合性、强体验感的新标杆。

南方财经:越秀正着力打造“湾区创新枢纽、都会产业高地、美好生活样板”，在此机遇下，“越秀区解放北路986号物业出租项目”有何投资价值？未来有哪些发展或升级的可能？

陈文辉:在市场环境发生变化的情况下，核心区域的物业具有更多值得盘活的价值。因为已经具备比较好的交通等区位优势，关键在于如何通过合适的载体，将这些优势激活和利用起来。

具体而言，我认为这个项目的优势在于其基础条件，比如它可能拥有良好的形态和实用性。项目的结构不复杂，楼层高度适中，这为它提供了较大的可塑性和灵活性。无论是作为新消费场景还是其他商业用途，都有广泛的探讨空间。

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