上海商业地产蓄势修复2023年市场需求回暖趋势可期

日前，仲量联行发布《2022年第四季度上海房地产市场回顾与展望报告》报告称，2022年第四季度，上海商业地产市场准备修复仲量联行华东区董事总经理，中国商业地产部总监张静表示:预计沪上正常的生产生活秩序将逐步恢复，为市场信心和商业活动的恢复奠定基础

上海写字楼市场将于2023年复苏。

在疫情的持续影响下，上海写字楼市场消化放缓，2022年第四季度净消化9.5万平方米，2022年合计消化52.4万平方米反复爆发导致很多租客推迟了租赁决定，保持观望态度CBD年净吸纳1.7万平方米，非CBD年净吸纳50.7万平方米

仲量联行上海商业地产部高级总监黄镇表示:甲级写字楼的大部分租赁需求来自内资企业以及金融，专业服务和新技术媒体行业同时，我们观察到新能源汽车和生命科学企业继续寻求搬迁和租金扩张机会

中央商务区，静安区两个项目四季度交付，合计新增供应9.7万平方米新增供应推动年末中央商务区空置率达到10.2%，环比上升1.1个百分点，同比上升2.3个百分点非中央商务区一个体量6.4万平方米的项目竣工交付活跃板块的总部需求和新落成项目贡献了非中心商务区的大部分租赁需求，带动非中心商务区空置率同比下降0.5个百分点至24.5%

受疫情反复影响，2022年租金回升进程缓慢，上海CBD第四季度租金下降0.9%2022年全年，第一季度强劲的租金增长抵消了后三个季度的下滑，全年租金同比持平空置率高的项目租金有所松动，而超甲级写字楼或出租率高的项目则表现出韧性第四季度非中央商务区租金环比下降1.3%，同比下降1.6%中小企业租赁进程的放缓和退出，影响了业主的租金预期

展望2023年，仲量联行认为，上海写字楼市场将复苏，回暖信号有望在第二季度后显著增强在传统甲级写字楼需求中，宽松的财政货币政策和金融16条等政策助力金融行业增长，其办公需求有望进一步释放金融开放政策的不断实施，如外商独资公开募股的批准和WOFE牌照的后续发放，为外资金融公司提供了更多的机会进一步对外开放和吸引外国直接投资等配套政策也将有助于促进经济增长，刺激国内外企业对办公空间的需求预计2023年甲级写字楼中新兴行业的占比将继续增加

预计住房市场将在2023年第二季度和第三季度稳步复苏。

受疫情反复和上海整体楼市政策收紧的影响，2022年第四季度住宅市场成交势头明显回落一手商品房成交量仅录得266万平方米，环比下跌27.5%2022年，一手商品房总成交1027万平方米，比2021年下降4.0%在高端市场，不同项目之间的成交表现呈现分化趋势对位于优质地段的优质住宅项目的需求依然强劲，但其他项目的认购率有所下降，去城市化步伐有所放缓

2022年第四季度，上海一手高端商品房共成交1050套，环比上涨43.4%2022年，高端一手商品房共成交4090套，同比增长26.0%

10月份住宅新项目入市节奏放缓，但随后两个月，新项目加速入市，导致第四季度整体市场增加414万平方米，环比上涨15.1%2022年整体市场新增供应充足，全年新增供应达到1154万平方米，同比增长41.6%在高端住宅市场，第四季度共有1067个新项目入市，环比上涨35.9%新项目平均售价在12.5万元至14.5万元之间

伴随着一手房限价松动，第四季度高端一手价格环比微涨1.4%，至每平方米12.97万元在高端市场，由于二手价格倒挂现象依然明显，买家大多偏好新房，新房供应充足，使得二手市场整体需求疲软受此影响，高端二手市场价格环比下降1.6%，至每平方米10.7万元

仲量联行中国研究部房屋市场主管盛秀秀表示，最近疫情控制全面放开，带来了很大的市场冲击我们预计未来几个月房市活跃度将有所放缓，但伴随着疫情感染高峰期的到来，人们的生活逐渐步入正轨，加上支持性政策的持续发力，预计2023年二，三季度房市将稳步复苏一手房限价有望继续小幅松动，高端一手价格短期内将继续出现小幅上涨但高端二手价格可能在2023年上半年进一步下跌，在上海全面恢复正常生产生活秩序，置业信心回升后，将在2023年下半年止跌企稳

2023年，上海投资市场将迎来新一轮反弹。

2022年，上海投资市场共发生74笔交易，成交金额约836.4亿元，与2021年约1083亿元的成交金额相比，同比下降22.8%受疫情和国内外政策环境影响，二，三季度上海成交相对低迷第四季度，在房地产行业利好政策的支持下，出现了明显的反弹完成营业额约264亿元，占全年营业额的31.6%，同比上升36.8%

办公物业在交易资产类型中仍占主导地位，交易金额占64.3%，交易笔数占50%除了办公室工作，长租公寓受到投资者追捧2022年，74笔大宗交易中有15笔是长租公寓，排名第二除了长租公寓，产业园区，酒店，养老等另类资产也受到了市场的一定关注

2022年，投资型买家将陆续回归市场，交易金额约占40%工业物流，工业园区，长租公寓是外资投资型买家重点关注的资产类别自用型买家更喜欢景观展示，地理位置优越的新写字楼资产

在疫情防控政策和双减政策的持续影响下，零售物业的租金表现仍面临考验伴随着疫情政策的逐步开放和控制的不断优化，生产生活秩序有望逐步恢复正常预计零售物业的表现和活跃度将于2023年回归

仲量联行华东区资本市场部总监孙玲表示:近期，重启房地产企业上市公司再融资，允许房地产私募投资基金私募，加快扩大REITs范围等政策消息不断利好房地产投资市场伴随着过去几年防疫政策的逐步放松，旅行限制的取消，以及资产价格的合理调整，投资者信心有望进一步回归预计2023年上海投资市场将迎来新一轮反弹

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